Aktualisiert am 1. April, 2024
Immobilien in Thailand kaufen, vergessen Sie es! ist der meistgelesene Beitrag auf dem Blog. Hauptsächlich geht es darum, dass Sie als Ausländer kein Land in Thailand kaufen können. Dieser Beitrag allerdings handelt übers Bauen, speziell Hausbau und die Bauweise in Thailand für Ausländer; wie passt dies zusammen? Aus europäischer Sicht mag es ein Widerspruch sein, da Hausbau meist mit einer (finanziellen) Entscheidung fürs ganze Leben verknüpft wird. In Thailand jedoch ist ein Haus zu bauen grundsätzlich extrem günstig. Bei ansprechender Qualität, keinen bis sehr wenigen Behördenauflagen und ohne Klotz am Bein bis zur Rente.
Passend zum Hausbau und Bauweise in Thailand:
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Hausbau in Thailand ist jedenfalls keine Entscheidung fürs Leben, so wie in Deutschland. Dort verschuldet man sich für 30 und mehr Jahre, betoniert sich somit mit einem immobilen Klumpenvermögen ein. Betongold ist es dann doch eher für den Staatsapparat in Deutschland. Dieser greift eifrig – ähnlich einer Krake darauf zu, da er die fehlende Flexibilität der Eigentümer ausnutzt. Für Ausländer in Thailand wird Bauen dann einfach nur zu einer größeren Investition, ähnlich wie bei einem Auto.
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In Rom mach es wie die Römer – so auch beim Hausbau in Thailand
Allerdings gibt es einiges, worauf man beim Hausbau in Thailand insbesondere bei der Bauweise achten muss, insbesondere wenn man mit europäischen Augen schaut. Viele der nachgenannten Beispiele habe ich selbst bei mehreren unserer Bauaktivitäten auf unserem Anwesen, Baan Metawi, miterlebt. Nicht alles war positiv und musste teilweise nach kurzer Zeit repariert werden. Trotzdem ist Bauen in Thailand, als Ausländer oder Inländer viel weniger nervenaufreibend als in Deutschland. Wenn nicht extra erwähnt, beziehen sich alle Beispiele auf unsere Gegend in Chumphon.
Auch ist bei der Bauweise der Schnitt eines Hauses oftmals für europäische Augen gewöhnungsbedürftig. Dies liegt aber auch daran, wie unterschiedlich die Mentalität beim Arbeiten und Wohnen ist.
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Mein Name ist Matt Abold und ich lebe seit 2009 im Baan Metawi, in Chumphon, Thailand. Ich schreibe übers Auswandern und Überwintern sowie über sozial- und wirtschaftspolitische Themen mit Bezug zu Thailand.
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Hauptunterschiede beim Hausbau in Thailand
- Es gibt kaum sinnfrei agierende Behörden, die sich bei fast allem einmischen wollen. Meine Hausbauaktivitäten in Deutschland könnten ein Buch davon füllen. Siehe auch: Der Grundstücksmacher vom Golf von Thailand
- Es gibt keine lustigen Bebauungspläne. Kein Vorschreiben von Farben, Dachneigung, Ort/Art der Bepflanzung, Stellfläche für Mülltonnen, etc.
- Die Kosten sind erheblich – auch kaufkraftbereinigt – günstiger als in den D A CH Länder. Das Klima alleine macht es schon viel billiger. Keine Heizung im ganzen Haus, keine Wärmedämmung (Kältedämmung ist viel billiger) und kein gefrierendes Wasser lässt viel billigere Materialien zu. Auch gibt es keinen Kellerbau in Thailand, was die Preise schon erheblich billiger macht. Hauptfaktor sind allerdings die hohen Arbeitskosten und Materialkosten mit sehr hohen Margen in den D A CH Länder und natürlich der Regulierungswahn der Behörden. Siehe hierzu auch:
- Die Auswahl an Baustoffen ist phänomenal, dem Klima angepasst und natürlich auch preislich viel attraktiver. Viele thailändische Baustoffhersteller exportieren asienweit. Die einschlägigen Magazine in den jeweiligen Ländern sind voll mit Produkten aus Thailand. Hierbei kommen dann eventuelle Geschmacksunterschiede, wenn der Ausländer in Thailand bauen möchte, überhaupt nicht erst auf. Mal schnell ne‘ Wohnung am Golf von Thailand renovieren
Thailand ist beim Hausbau nicht Deutschland
- Letztendlich wird viel schneller gebaut, als in Deutschland. Hier meine ich nicht Großbaustellen, wie den Flughafen Berlin oder Stuttgart 21 – wäre ja kein Kunststück schneller zu sein. Es geht um Ein- oder Mehrfamilienhäuser. Die Bauweise lässt es zu, dass ab der Planung bis zur Fertigstellung – auch aufgrund des Klimas – viel schneller gebaut werden kann. Siehe auch: Phänomenale Geschwindigkeit beim Ausbau der Infrastruktur in Thailand.
- Verlust von Freiheit und Flexibilität nach dem Hausbau in Deutschland w/Hypothek, das heißt es bildet sich ein Klumpenrisiko. Nimmersatte Behörden melken Hausbesitzer viel mehr als in Thailand durch ständig steigende Abgaben und Steuern rund ums Haus. Ich hatte mal in Idstein/Taunus ein Haus bauen lassen. Binnen 12 Jahren vervierfachten sich die vielfältigen kommunalen Steuern und Abgaben. Siehe: Inflation in Deutschland – Versager an die Macht
Kurz zur Einordnung der Kosten für den Hausbau oder -kauf in Thailand
Wird Ihnen als Ausländer in Thailand ein Haus, egal ob Hausbau oder Kauf einer Eigentumswohnung (wird in Thailand Condominium, kurz „Condo“ genannt) in englischer Sprache offeriert, ist der Preis mit 99 % Sicherheit überteuert bis extrem überteuert. Machen Sie sich die Mühe und lernen Sie die ortsüblichen Gegebenheiten kennen. Lassen Sie sich von Thailändern Ihres Vertrauens etwas erklären und besuchen Sie thailändische Webseiten. Sicherlich hilft Ihnen hierbei die Sprache zu lernen:
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Jedoch es hilft auch sich das nötige Vokabular hierzu über zum Beispiel Google Translate anzueignen. Diese Mühen werden Ihnen später sehr viel Geld und Nerven sparen.
Unsere Haushälterin in Vollzeit, lesen Sie hierzu: Mindestlohn Thailand, bekommt von uns den ortsüblichen Mindestlohn. Sie konnte sich aber vor Jahren eine Eigentumswohnung leisten. Die Kosten hierfür entsprachen ca. dem 7-fachen Nettojahreslohn (Netto = Brutto = legal) unserer Haushälterin. Für ein Mindestlohnempfänger in Deutschland ist es eine rein theoretische Übung. Es entspräche in Deutschland ungefähr 25 Nettojahreslöhnen, was den Immobilienerwerb absolut unmöglich für Niedriglöhner in Deutschland macht. Selbst für Durchschnittsverdiener in Ballungsräumen ist es mittlerweile schon fast ein Ding der Unmöglichkeit.
Keine Alternativen + kein Wettbewerb = Hohe Preise
Es fehlen die Alternativen in Deutschland, ergo die klaffende Schere zwischen Arm und Reich trifft ausschließlich die Armen. In Thailand hingegen haben letztere – nicht nur beim Hausbau – Alternativen.
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- Die böse Arm Reich Schere, das Märchen der Ökonomie
- Billige Preise in Thailand und teure in Deutschland, nur warum?
- E-Bike, E-Werkzeug & Akku – Abhängigkeiten
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- Thailänder haben Vorteile, keine Ausländer in Thailand zu sein!
- Kosten und Preise in Thailand
- Hongtail – Mietwohnung in Thailand – pure soziale Marktwirtschaft
- Philodendron Manie und Arbitrage in Thailand
Soll ich als Ausländer in Thailand ein Haus bauen oder kaufen?
Nur nochmal zu Sicherheit, als Ausländer können Sie in Thailand kein Land kaufen, aber Hausbau ist möglich! Lesen Sie hierzu: Immobilien in Thailand kaufen, vergessen Sie es! Danach kommt es natürlich auf Ihre persönlichen Umstände an. Ist es nun besser ein Haus zu bauen oder zu kaufen?
- Haben Sie Zeitknappheit, um während der Bauphase vor Ort sein zu können? Dann sollten Sie warten, bis Sie die Zeit haben, andernfalls kaufen Sie sich besser ein Condo.
- Wollen Sie keine Zeit mit dem Hausbau verschwenden, dann ist auch der Kauf vorzuziehen.
- Wollen Sie Ihr eigenes Haus in Thailand bauen, haben aber keine Zeit/Lust den Bau täglich zu überwachen? Lassen Sie die Finger davon. Bauen hat in Europa schon ein hohes Risiko und gefühlt sehe ich dieses noch höher in Thailand, insbesondere als Ausländer.
Auch würde ich Ihnen nicht raten, eine Finanzierung bei einer Bank zu machen. Ohnehin ist es als Ausländer, der in Thailand bauen möchte, sehr schwer einen Immobilienkredit von einer Bank zu bekommen. Hierzu müssten Sie mit einem thailändischen Staatsbürger verheiratet sein oder mehrere Kriterien als Angestellter, der legal in Thailand arbeitet, erfüllen. Siehe hierzu auch: Scheidung in Thailand
Wollen Sie in nicht touristischen Gegenden bauen, ist der Grund oft sehr günstig. Auch wenn Sie kein Grundeigentümer sein können, sollten Sie daher mit eher mehr als weniger Grund planen, es lohnt sich allemal.
Lustiges
Thailänder verwenden ein Übermaß an Normen beim Hausbau, siehe hierzu auch: Ein Inch, ein Hun oder doch nur ein Zentimeter. Bei der Wohn- und Grundfläche wird es dann wieder mal sehr lustig. Das thailändische Maß Wah entspricht 2 Meter, das heißt 1 Wah² = 4 m². Die Landfläche wird in Thailand meist in Rai (1.600 m²) bzw. bei kleineren Grundstücken in Wah² angegeben. Jedoch die Wohnfläche wird Ihnen in m² genannt. Warum? Es ist halt so 😉
Einige Kaufbeispiele
Es gibt viele Angebote fertige Häuser zu kaufen. Diese sind aber, zumindest in nicht touristischen Gegenden in Thailand, für den thailändischen Geschmack gebaut worden. Üblich ist von Bauträgern viele gleiche, freistehende 2-stöckige Häuser mit Minigrundstücken zu bauen. Der Abstand zum nächsten Haus ist oft keine 2 Meter, dies nicht nur aus wirtschaftlichen Gründen, sondern mir scheint, Thailänder lieben die Nähe mehr als wir. In Chumphon bekommen Sie so etwas schon für ca. 1,5 Millionen Baht.
In Touristengebieten gibt es oft wunderschöne Häuser und Wohnungen wie aus dem Bilderbuch. Die Preise sind dann allerdings auch märchenhaft. In Phuket wurde vor Covid-19 mal ein Haus, ca. 100 m2 Wohnfläche, knapp 400 m2 Grund (der Grund wird offiziell in Wah² angegeben und entspricht in diesem Beispiel 100 Wah²) und ein Minipool als Leasingmodell für 30 Millionen ohne Meerblick/-zugang angeboten. Dies bei keiner besonderen Lage in einer Wohnanlage mit 12 ähnlichen Objekten. Meine Schätzung für den Bau lagen bei max. 6 Millionen (inkl. Pool) und der Grund vielleicht bei 2 Millionen Baht. Die verbleibenden gut 20 Millionen waren an einer gar nicht unrealistischen Hoffnung geknüpft, einen dummen, aber reichen Ausländer zu finden.
In Hua Hin wurden teilweise für Condos höhere Preise verlangt, als für vergleichbare in Bangkok. Dies, obwohl Bangkok eine Weltstadt und Hua Hin ein Dorf ist. Hua Hin im Besonderen ist sehr beliebt bei nordeuropäischen Rentnern. Manchmal hatte man das Gefühl, dass mehr weiße Ausländer als Thailänder dort leben. Viele vergleichen dann mit ihrem Heimatland die Preise und da es dann immer noch billiger ist, werden solche Fantasiepreise bezahlt.
Allgemein gilt:
Immobilienpreise in Thailand sind in beiden Richtungen extrem, warum? Bauland gibt es im doch teureren Chumphon für rund € 5 pro m², im Nordosten Thailands teilweise noch erheblich günstiger, gehört habe ich von weniger als € 2 pro m². Anfang 2024 wurden € 27.000 für umgerechnet 1 m² Bauland in Bangkok bezahlt, siehe BangkokPost. Darauf entsteht dann entweder der 1.000 Einkaufstempel oder ein süßes Condominium, welches Ausländer dann für € 12.000 pro m² Wohnfläche kaufen.
Zu Beachten vor dem eigentlichen Hausbau in Thailand
Thailand ist sehr groß und die unterschiedlichen klimatischen Bedingungen sollten Sie bei der Bauweise berücksichtigen. Daher ist es wichtig, dass Sie vor Beginn des Hausbaus sich den Kopf zerbrechen, wo Sie leben wollen oder auch müssen.
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Hier einige Beispiele, warum dies für den Hausbau, insbesondere die Bauweise in Thailand wichtig ist:
- In großen Gebiete des Isaans, der Nordosten Thailands, herrscht oftmals ein Extremwetter vor. Es gibt monatelange Dürren, aber in der Regensaison kommt es regelmäßig zu Überschwemmungen. Sommergewitter und -stürme setzten dieser Region zusätzlich zu.
- Eben auch im Issan, der Reiskammer Thailands. Bepflanzte Reisfelder stehen immer leicht unter Wasser. Moskitolarven gedeihen hervorragend bei stehendem Süßwasser. Aufgrund der vielen Reisfelder sind dann auch die Moskitos im Issan stärker vertreten als anderswo in Thailand. Siehe hierzu:
- Der Norden hat zwar auch eine Trockenzeit, aber nicht ganz so schlimm wie im Isaan. Dennoch kann es in der Bergregion schon auch richtig kühl werden.
- Der Süden unterteilt sich in den oberen Süden und der tiefe Süden. Es gibt zwar keine Dürren, aber Überschwemmungen sind insbesondere im tiefen Süden während des Monsuns sehr häufig.
- Überhaupt kann ein Haus am Meer oder in Meeresnähe der Natur viel weniger trotzen als anderswo.
Hausbau Thailand: Möglichkeiten, Wetter- und Umwelteinflüssen durch die Bauweise abzumildern
- Sie leben in einem Sturmgebiet = Sie brauchen ein robusteres Dach und sollten keine hohen Bäume in Hausnähe pflanzen.
- Es gibt oft Überschwemmung = entweder sehr hoch aufschütten oder das Haus auf Stelzen bauen. Planen Sie mit ausreichend großen Abwasserrohren bzw. -schächten. Selbiges gilt für Dachrinnen, die sollten auch Starkregen verkraften. Seien Sie von Anfang an großzügig bei Überdachungen, Regen und Wind bedeutet nicht selten eine fast horizontale Regenrichtung. Auch ist es bei Sonne eine angenehme Schattenquelle, siehe auch:
- Achten Sie bei Dachvorsprüngen nicht nur darauf, dass diese sehr großzügig breit sind (Problematik Starkregen), sondern am äußeren Ende immer noch eine Höhe von mindestens 2 m haben. Thailändische Architekten und Baufirmen nehmen sich meist die geringere Durchschnittsgröße der Thailänder im Vergleich zu Europäern als Maßstab. Dies gilt natürlich auch bei Pavillons, wo oftmals am Rand nur Kopfeinziehen hilft 😉
- Kälte und Hitze wechseln sich ab = Sie brauchen zur Kältedämmung auch eventuell noch einen offenen Kamin. Dies gilt ausschließlich für den Norden Thailands.
- Jährliches Abbrennen von Zuckerrohrstoppel verschmutzt die Luft im Norden und Nordosten Thailands über Monate extrem = Klimaanlagen mit Luftreiniger im ganzen Haus. Lesen Sie hierzu auch: Klimaanlage in Thailand, Fortschritt durch Technik
- Moskitos sind Plagegeister. Planen Sie daher von Anfang an Moskitogitter an den Fenstern und eigene Moskitotüren. Badventilatoren sollten unbedingt auch mit aktivem Moskitoschutz ausgestattet sein. Siehe: Moskitos in Thailand, wie schützt man sich am besten?
- Ein Pool sieht gut aus, Schwimmen ist an 365 Tagen möglich und hilft auch die Anzahl der Moskitos zu verringern. Warum? Wenn Sie sich für einen pflegeleichten Salzwasserpool entscheiden, der ausreichend oft mittels Pumpe täglich bewegt wird, haben Sie den Biestern schon mal Platz für den Nachwuchs genommen. Moskitolarven gedeihen bei stehendem Süßwasser hervorragend und haben mit bewegten (Salz) Wasser Probleme. Siehe auch: Eine wunderbare Straße durch Salz, Tempel und Tradition am Golf von Thailand
Bauen am Meer hat auch Nachteile
- Sie leben in Meeresnähe = die Verrostungsgeschwindigkeit ist am Meer in Thailand enorm und mit nichts in Europa zu vergleichen. Einfaches Eisen hat keine Chance, verwenden Sie mindestens verzinktes. Trotzdem müssen Sie regelmäßig Rostschutz anbringen oder gleich guten Edelstahl verwenden. Ersetzen Sie Eisen durch Plastik (Lampenfassungen, Dachrinnen, Außenrohre), wo möglich.
- Sie leben am Meer = vorheriger Punkt und zusätzlich brauchen Sie hochqualitative Fensterscheiben, die Salzablagerungen und Sand standhalten. Ferner benötigen Sie eine besonders tief verankerte Abgrenzung zum Strand, damit Ihnen die Gezeiten diese nicht nach kurzer Zeit wegfrisst. Siehe auch: Ja wo ist er denn? Strand und Gezeiten am Golf von Thailand.
- Grundsätzlich setzt ein tropisches Klima dem Baustoff Holz viel stärker zu als in Europa. Lesen Sie hierzu auch: Beton, das bessere Holz. Ganz abgesehen davon, dass es fast überall in Thailand Termiten gibt und Holz nun mal deren Leibspeise darstellt.
Bauweise speziell gegen die Hitze
Thailand ist oft sehr heiß und daher sollte gerade für uns europäische Ausländer der Kälteschutz beim Bauen ein wichtiger Faktor sein. Was können Sie daher tun?
- Investieren Sie beim Dach in doppelte Kältedämmung, d.h. auf dem Dachstuhl reflektierende Folie unterhalb der Dachplatten anbringen. Oberhalb der Decke sollten gut verlegte, reflektierende Mineralwollmatten, mind. 15 cm. dick, verlegt werden. Beide Maßnahmen reduzieren die Zimmertemperatur um 3 bis 5° C. Alleine dadurch können Sie sich mindestens 11 Monate im Jahr (April in Thailand – heiß, nass und fröhlich) auch ohne eingeschalteter Klimaanlage tagsüber im Zimmer aufzuhalten.
- Planen Sie eine Deckenhöhe von mindestens 3 Meter, diese Bauweise reduziert die Temperatur um 1° C in Bodennähe.
- Wenn möglich dämmen Sie die Wände der Westseite des Hauses. Zumindest sollten Sie dort keine Fenster planen und auch großzügig mit schattenspendenden Dachvorsprüngen und Bepflanzung planen. Alleine dadurch reduzieren Sie die Temperatur in diesen Räumen um mehrere Grad.
- Die Bauweise beinhaltet auch eine intelligente Bepflanzung, da diese auch eine natürliche Kühlung schafft und zudem was fürs Auge ist.
- Wo immer möglich verwenden Sie keine Plastik-, Holz- oder Teppichbeläge, sondern kühlenden Marmor oder Bodenfliesen.
- Für alle Terrassen mit schattenspendender Überdachung planen. Diese sollten die Terrassen mindestens um 1, besser 2 Meter überragen. Vergessen Sie auch hier nicht reflektierende Folie unterhalb der Dachplatten anzubringen, denn es lohnt sich selbst auf der Terrasse.
- Eine Klimaanlage (Klimaanlage in Thailand, Fortschritt durch Technik) im Schlafzimmer ist meist völlig ausreichend, solange Sie bei Wand-, Decken- oder Standventilatoren im Innen- und Außenbereich aber klotzen.
Bodenaufschüttung ist für den Hausbau in Thailand normal
Eine Bauweise durch Bodenaufschüttungen waren anfangs für mich als Ausländer beim Bauen in Thailand exotisch und gewöhnungsbedürftig. Wurden früher die Häuser zum Schutz vor Überschwemmung auf meterhohen Holz- oder Betonpfählen gebaut, wird heutzutage einfach das Grundstück aufgeschüttet. In Extremfällen kann dies mehrere Meter ausmachen. Wichtig hierbei, die Aufschüttarbeiten auf dem Grundstück sollten so früh wie möglich vor dem eigentlichen Hausbau in Thailand erfolgen. Ideal kann sich alles für ca. 1 Jahr oder länger setzen und verdichten, bevor Sie mit dem Bauen beginnen. Für mehrere brachliegende Grundstücke benötigten wir durchschnittlich 200 Fuhren für einen Rai (1 Rai = 1.600 m2). Ein mittlerer LKW fasst ca. 6 m3 Erde pro Fuhre, also 1.200 m3 Erde für einen Rai.
Haus auf Stelzen, eine exotische Bauweise für europäische Augen
Ein weiterer Vorteil gegenüber einem Haus auf Stelzen ist die einfachere Begehbarkeit. Ich vermute, dass die Mehrheit der ständig in Thailand lebenden Ausländer, die bauen wollen, doch eher in der Ü60 Gruppe zu finden ist. Bekanntlich ist es im Alter oft gar nicht mehr so einfach mit dem Treppensteigen. Ein Haus auf Stelzen bedeutet meist, dass die Schlafzimmer nur durch eine Treppe erreichbar sind. Siehe auch: Monsun, pure Exotik und Regenzeit in Thailand
Die Bodenbeschaffenheit ist insbesondere im Großraum Bangkok und fast überall im Süden sehr weich. Zwingend für mehrstöckige Häuser, selbst aber auch im einstöckigen Hausbau – egal ob auf Stelzen oder durch Bodenaufschüttung – sind daher mächtige Betonpfeiler in die Erde zu rammen. Ca. 12 Meter und längere, ca. 25 x 25 cm Stahlbetonpfeiler werden überraschend kostengünstig an alle neuralgischen Stellen mittels einem Hammerturm in den Boden geschlagen. Alleine für unseren Swimmingpool (10 m auf 5 m) wurden 15 solcher Betonpfeiler in die Erde gerammt.
Architekt und Behördenkram?
Mit der Planung Ihres Hauses sollten Sie bei der Bauweise auch daran denken, dass Thailand ein „Draußen“ Land ist. Es ergibt wenig Sinn, eine Zimmerplanung wie in Deutschland, einem „Drinnen“ Land, zu machen. Planen Sie indes großzügig für Außenanlagen: überdachte Terrassen, Pavillons und diverse Verankerungen für Hängematten. Betrachten Sie die Außenanlage als Ihr Wohnzimmer und verzichten Sie auf dieses im Haus. Ein Swimmingpool schaut nicht nur gut aus, ist für das tropische Klima herrlich. Dieser kann auch sehr pflegeleicht und billig im Unterhalt sein. Legen Sie dabei Wert auf einen Salzwasserpool, schon alleine wegen der Moskitos.
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Je dichter besiedelt und höher die Bebauung, desto intensiver der Behördenkram. Bei der Bebauung in Bangkok gibt es wahrscheinlich genauso viele Gesetze und Behördenkontakt wie in Europa. Die Geschwindigkeit der Entscheidungen sind für europäische Augen aber rekordverdächtig. Je weiter von einer großen Stadt entfernt und je größer das Grundstück, desto weniger wird sich die Baubehörde einschalten. Im Extremfall (nicht selten) bauen viele Landbesitzer auf ihren Plantagen (Palmöl, Kautschuk und Kokosnuss) ein Haus. Niemals wurde der Bau allerdings genehmigt. Dies ist zwar nicht wirklich gesetzeskonform, wird aber akzeptiert, Same Same but different.
Der Mann mit den zwei Hüten
Für eines unserer Mietshäuser, die nach typisch thailändischer Bauweise gebaut wurden, beauftragten wir den Architekten vom Bauamt. Dieser malte uns die Pläne binnen Wochenfrist für wenig Geld, aber dies machte er in seiner Freizeit, als erlaubte Nebenbeschäftigung. In der darauffolgenden Woche wurden die Pläne von ihm, jetzt als Architekt und Beamter des Bauamtes, genehmigt. Undenkbar in Deutschland und doch funktioniert es in Thailand ganz gut.
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Anschlüsse beim Hausbau in Thailand
Vielleicht ist der Kabelsalat in Thailand nicht wirklich fürs Auge attraktiv, aber sehr zweckdienlich. Strom, Telefon und Internet sind meist in Rekordzeit am Haus. Sollte kein Mast notwendig sein, zahlen Sie auch nichts für das Einrichten, andernfalls nur den neuen Mast. Einzig für den Stromzähler bzw. die Wasseruhr müssen Sie eine Kaution hinterlegen. Gibt es bereits in der Nähe Leitungswasser, müssen Sie maximal das Rohr bis zu Ihrem Haus zahlen. Gerade im ländlichen Raum ist die Sickergrube für den Eingeschossbau weit verbreitet. Ein in sich abgeschlossenes System, aber ohne Gestank und sonstigen Unannehmlichkeiten. Es ist kostengünstig und leicht in jedes Bauvorhaben zu integrieren. Das Absaugen einer ca. 2 m3 fassenden Sickergrube ist je nach Gebrauch ca. 1-mal im Jahr notwendig. Die Infrastruktur dazu ist überall vorhanden und größtenteils binnen Tagesfrist vor Ort.
Für Ausländer, die im ländlichen Raum in Thailand bauen wollen, ist die Sickergrube sicherlich gewöhnungsbedürftig. Natürlich ist diese in Europa größtenteils verboten, aber auch negativ belegt, warum eigentlich? Für das Abwasserentsorgungsgesetz in Deutschland stellen Sickergruben für Toiletten mit Abwasser einen Straftatbestand dar. Seltsamerweise darf Odel (bayrisch für Gülle) von Tieren auf Felder geschüttet werden. Odel von Tieren zählt als Nährstofflieferant für die Felder, aber vom Menschen kommend ist es Sondermüll und vergiftet das Grundwasser; warum?
Planen Sie Unvorhergesehenes mit ein
Wollen Sie im Nirgendwo in Thailand bauen, wird es mit den öffentlichen Anschlüssen manchmal schwierig. Sie sollten daher alles von Anfang an als Insellösung planen. Selbst aber auch für gut angebundene Grundstücke sollten Sie sich für den Fall eines Falles vorbereiten. Planen Sie ebenerdige Regenwassertonnen, ca. 100 bis 200 Liter pro m2 bepflanzten Garten, nebst Pumpenanschluss. Für Leitungswasser sollten Sie, wenn möglich, mehrere tausend Liter Puffer zwischenschalten. Bei wenig Platz, sollten Sie unterirdisch planen, ansonsten ebenerdig. In Gegenden mit regelmäßiger Dürre, z.B. große Teile des Isaan (Nordosten Thailands) empfiehlt sich sehr großzügig Speicher für Regen- und Leitungswasser zu planen.
Solaranlagen sind nicht teuer, allerdings hapert es noch ein wenig mit ausgebildeten und verfügbaren Solaranlageninstallateuren. Bei Neubauten bietet sich mittlerweile ein Batteriepuffer an, der das gesamte Haus speist. Auch dafür sollten Sie an den Bau eines kleinen Maschinenhauses (Pumpen, Filter, Wassertanks, Batteriespeicher) denken. Es gibt zwar auch Einspeisevergütungen ins öffentliche Elektrizitätsnetz, aber wichtiger ist, eventuelle Ausfälle zu kompensieren. Besser noch, machen Sie sich gänzlich vom Netz unabhängig. In den letzten Jahren gab es nur noch selten Stromausfälle oder Probleme mit dem Leitungswasser. Viel wurde von der öffentlichen Hand investiert, aber ein gutes Gefühl hinterlässt die eigene Vorsorge allemal. Siehe auch: Phänomenale Geschwindigkeit beim Ausbau der Infrastruktur in Thailand
Geduld ist eine Tugend
Hier zeigt sich auch ein großer Unterschied, da zumindest europäische Ausländer in Thailand weniger Geduld bei Stromausfall oder Wassermangel aufbringen. Thailänder ertragen vieles viel stoischer als wir, eine tolle Eigenschaft, die wir wahrscheinlich nicht so in uns tragen.
Wer baut in Thailand alles ein Haus?
Typische Bauunternehmen, die sich auf den Hausbau, wie auch Um- und Anbau spezialisiert haben, sind oft Soloselbständige, die zwar meist eine feste Mannschaft haben, jedoch handelt es sich hierbei um Subunternehmer bzw. Tagelöhner, die wiederum auch selbständig sind. Meist sind es ehemalige Vorarbeiter, die in einen Pickup und einigen Gerätschaften investiert haben und selbst Aufträge annehmen. Das Netzwerk funktioniert bei Auftragsflaute auch umgekehrt, d.h. der Soloselbständige ist dann bis zum nächsten eigenen Auftrag wieder Subunternehmer.
Mit ein Grund, dass es sehr gut funktioniert, ist auch die völlige Abwesenheit des Staates. Dies bedeutet keinerlei eigene Steuern und Abgaben und keine Abgaben für die Subunternehmer und Tagelöhner. Auch keine bürokratischen Zwänge wie Buchhaltung, Steuererklärung, etc. Die Behörden selbst haben diametral unterschiedlich zu Deutschland keine bestimmten Anforderungen. Zusätzlich werden bei öffentlichen Baumaßnahmen aber gerade auch solche Bauunternehmen aus der Gegend bevorzugt.
Beiträge, die sich diesem Thema annehmen:
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- Soloselbständig: Thailands Geheimwaffe gegen Arbeitslosigkeit
- Shophouse, ein Katalysator für die Wirtschaft
- Der Pick-up, Thailands eierlegende Wollmilchsau
- Tausendsasa Saläng, ein Moped mit Beiwagen in Thailand
- Beerdigung – mittelalterlich oder modern?
- Strom gegen Hartz4 und Müll gegen Steuern sparen
- Corona Hilfe: Eine App in Thailand, die sogar funktioniert
- Ein Inch, ein Hun oder doch nur ein Zentimeter
Finden Sie ein verlässliches Bauunternehmen
Beim Hausbau, egal ob in Thailand oder Europa, ist ein verlässliches Bauunternehmen wohl die Gretchenfrage. Als Ausländer in Thailand wird bauen sicherlich schon alleine durch die Sprachbarriere erschwert. Jedoch die Art und Weise, wie ein Hausbau in Thailand organisiert wird, ist der Hauptunterschied zu Europa.
Testen Sie mögliche kleine Bauunternehmen mit kleinen Bauprojekten. Eventuell für eine Mauer oder Zaun um das Grundstück oder dem Bau des Maschinenhauses, etc. Legen sie wert darauf, kleine Bauunternehmen aus der Gegend zu nehmen. Zum einen sind diese meist billiger und flexibler. Zum anderen sieht ein kleines Bauunternehmen Ihren Auftrag als Großauftrag an, im Gegensatz zu größeren Bauunternehmen. Manchmal sollten Sie auch für Erstgespräche eventuell einen Thailänder Ihres Vertrauens vorschicken, um die Vorverhandlung zu führen. Warum? Ein Ausländer, speziell Europäer, wird manchmal in Thailand als vermögend gesehen; wenn dieser bauen möchte, wird erstmalig vielleicht ein höherer Preis als normal genannt.
Tipp:
In Rom mach es wie die Römer
Nehmen Sie Abstand von einem schlüsselfertigen Auftrag mit festem Auftragswert oder einem Preis pro m2. Natürlich wollen gerade mittelständische Unternehmen diese für sie vorteilhafte Preisquotierung berechnen. Gerade als Ausländer der in Thailand bauen möchte, sollten Sie es den Unternehmen nicht zu einfach machen.
Dies verhindert die Verwendung minderwertiger Baustoffe und auch schlecht bezahlte/ausgebildete Arbeiter. Freunden Sie sich mit einem meist nicht schriftlichen Vertrag an, wo Sie dem Bauunternehmen nur die Arbeitskraft zahlen. Alle Baustoffe kaufen Sie selbst und handeln natürlich die besten Preise aus. Dies bedeutet aber auch tägliche Überwachung und oft mehrmalige Lieferung von Baustoffen pro Woche. Für Subunternehmer, die zum Beispiel Deckenplatten legen, Fließen und sanitäre Anlagen einbauen und Elektriker sollten Sie sich auch auf die Empfehlung Ihres Bauunternehmens verlassen. Natürlich bekommt letzteres dann eine Provision vom Subunternehmer, aber überwiegend stimmt dann auch die Qualität.
Baustoffhändler
Hier gibt es in Thailand alles nur erdenkliche und noch mehr. Toll ist zum Beispiel, dass oft in unmittelbarer Nähe kleine „Tante Emma“ Baustoffhändler sich befinden. Fahren Sie diese ab, machen Sie sich eine Preisliste mit den üblichen Baustoffen, die Sie benötigen. Vergewissern Sie sich, dass der Preis inklusive Anlieferung ist. Meist sind Dinge, wie Stahl, Sand, Kiesel, Zement, Bausteine, etc. billiger als bei den Platzhirschen in der jeweiligen Provinz. Allerdings sind auch hier oft erhebliche Preisunterschiede anzufinden, daher ist eine von Ihnen angefertigte Preisliste durchaus hilfreich.
Für Farben, Fliesen und sanitäre Einrichtungen lohnt sich aber oft der Besuch von überregionalen Baumarktketten, klicken Sie dazu auf die jeweiligen Namen, um zu deren Webseite zu kommen: HomePro, Global House, Boonthavorn, Thai Watsadu, Baan & Beyond, Dohome und viele mehr. Sind diese Vorort, ist oft auch die Lieferung inklusive. Zumindest aber können Sie mit den Preisen zu kleineren Baustoffhändler gehen, um eventuell einen noch günstigeren Preis auszuhandeln. Hierbei empfehle ich Ihnen auch diesen Beitrag: Vorteile einer thailändische Kreditkarte in Thailand
Was ich überhaupt nicht zu oft erwähnen kann, handeln Sie was das Zeug hält. Es lohnt sich und gerade beim Hausbau sind schnell mal hunderttausend Baht und mehr Ersparnis drin.
Kostentabelle einiger üblicher Dinge beim Bau
Spezielle Produkte oder Dienstleistungen
| Produkte oder Dienstleistungen | Kosten in Baht |
|---|---|
| Erdaufschüttung, eine Lastwagenfuhre (ca. 6 m3) je nach Anfahrtsdistanz | 400 – 600 |
| Betonpfeiler, ca. 12 m lang, 25 x 25 cm, inkl. in den Boden rammen | 1.500 – 2.500 |
| 1 Stunde Miete für einen Bagger, inklusive Öl/Diesel (abhängig von der Größe) | 1.000 – 2.500 |
| Architektenplan für 10 Mietswohnungen (Preis von 2013), es gibt keine Gebührenordnung! | 20.000 |
| 1 x Sickergrube leeren | 400 – 600 |
| 10 x 5 m Swimmingpool, 1,30 m Tiefe, kompletter Bau, inklusive Technik | ab 900.000 |
| 25 kg Poolsalz, pro Sack | 130 – 160 |
Produkte vom Baustoffhandel
| Produkt | Kosten in Baht |
|---|---|
| 1 m3 Bausand | 600 – 700 |
| 1 m3 Kieselsteine zum Betonieren | 600 – 700 |
| Ziegelstein, klein, typisch und pro Stück | 2,5 – 3 |
| Ytong, hohl, pro Stück | 7 – 9 |
| Ytong, Hitzeschutz und pro Stück | 18 – 25 |
| 1 Sack Zement 50 kg und pro Stück | 140 – 200 |
| 10 m Stahl 3 Hun = ca. 0,8 mm (Ein Inch, ein Hun oder doch nur ein Zentimeter) | 150 – 250 |
| 10 m Stahl 4 Hun = ca. 1 cm | 200 – 280 |
| 1 x 6 m Stahlträger für z. B. den Dachstuhl | 500 – 700 |
| laufender Meter Stahlbetonplatten (40 x 5 cm) | 100 – 140 |
| 4 m PVC Rohr, 4 Hun, dicke Wand = bessere Qualität (Ein Inch, ein Hun oder doch nur ein Zentimeter) | 50 – 70 |
| 4 m PVC Wasserrohr, 6 Inch, dicke Wand = bessere Qualität | 1.100 – 1.200 |
| 4 m PVC Wasserrohr, 4 Inch, dicke Wand = bessere Qualität | 800 – 900 |
| 4 m Betonrohr 12 Inch, für Abwasser | 650 – 800 |
| 3 m Betonrohr 6 Inch, für Säule | 200 – 300 |
| Betonring, 1 Meter Durchmesser, 50 cm hoch, ca. 4 cm dick, pro Stück | 300 – 400 |
| Betonring, 60 cm Durchmesser, 50 cm hoch, ca. 4 cm dick, pro Stück | 80 – 100 |
Nachfolgende Produkte können zusätzlich im DIY oder online erworben werden
| Produkt oder Dienstleistung | Kosten in Baht |
|---|---|
| 3.000 Liter Wassertank, 20 Jahre Garantie | ab 12.000 |
| Pumpen für Leitungs- und Regenwasser | ab 4.000 |
| 1 m2, 30 cm dicker Kälteschutz | 280 – 350 |
| PVC Schiebefenster mit Moskitoschutz 160 cm x 80 cm | 5.000 bis 7.000 |
| PVC Schiebetüre (2 Glasscheiben) mit Moskitoschutz 160 cm x 205 cm | 8.000 bis 12.000 |
| Allzweckfliesen pro m2 | ab 60 |
| große Keramikfliesen pro m2 | ab 300 |
| Marmorplatte, zugeschnitten und poliert pro m2 | ab 3.000 |
| Dachziegel pro Stück | ab 7 |
| Smartboard ca. 120 cm x 50, mit oder ohne Holzmuster, Betonverbundstoff pro Stück | ab 60 |
| 1 m2 Bodenplanken, div. Farben, außen, Betonverbundstoff (1 m2 = ca. 40 kg) | 480 – 600 |
| 1 moderne Klimaanlage für einen 25 m2 Raum mit Einbau siehe auch: Klimaanlage in Thailand, Fortschritt durch Technik | ab 20.000 |
| 1 Durchlauferhitzer für die Dusche | ab 4.000 |
| 1 Badventilator mit Moskitoschutz | ab 1.800 |
| 1 Ventilator | ab 500 |
| 1 Akku-Winkelschleifer nebst Akku (online gekauft – Lazada, Shopee) | ab 600 |
| 1 Akku-Bohrmaschine nebst Akku (online gekauft – Lazada, Shopee) siehe auch: E-Bike, E-Werkzeug & Akku – Abhängigkeiten | ab 400 |
| sämtliches Werkzeug ist spotbillig und online meist nochmals billiger | |
| lesen Sie auch: Lustige Instandhaltung auf Baan Metawi |
Tipp
Da ich öfters Kleinigkeiten betoniere, halte ich immer in 2 – 3 aufeinander gestellten Betonringen (1 Meter Durchmesser, 50 cm hoch), ca. 1 m3 Sand und über 1 m3 Kies auf Vorrat. Baustoffhändler liefer ungern kleine Mengen. Diese lassen sich auch mit einem Betondeckel bzw. Betonplatten schön in Ihren Garten integrieren.
Fazit
Etwas in Thailand bauen lassen, ein Haus, eine Mauer, eine von Ihnen erfundene Spezialkonstruktion, etc. macht Spaß. Persönlich macht es mir auch eine große Freude selbst Hand anzulegen, dies ist aber sicherlich nicht jedermanns Sache. Hausbau in Thailand ist geldbeutelschonend und befreiend, da keine Behördenkraken sich einmischen. Beides verleitet mich jedenfalls zum Ausprobieren und wenn es nicht passt oder gefällt, dann eben auf ein Neues. Ein bisschen ist bauen in Thailand, für mich als Ausländer auch: Same Same but different.
Und jetzt noch kurz ein wenig eigene Werbung: Wollen Sie als Ausländer kein Haus bauen oder kaufen, aber mieten? … meine Frau vermietet unter Baan Metawi voll eingerichtete Wohnungen nach europäischem Geschmack. Die weitreichenden Serviceleistungen für europäische Ausländer in Thailand sind gerade für Auswanderer und Überwinterer ideal. Schauen Sie doch mal vorbei.
Leben und wohnen auf Baan Metawi in Chumphon am Golf von Thailand
Wenn Sie sich für einen Langzeitaufenthalt bei uns in Chumphon interessieren, lesen Sie sich das Mietangebot meiner Frau auf Baan Metawi gut durch. Es zeichnet sich im Besonderen dadurch aus, dass es ein sehr nützliches und vielfältiges Servicepaket bietet, welches Ihnen den Schritt zum Überwintern, Übersommern oder Auswandern nach Thailand erheblich erleichtert. Frei von Massentourismus erleben Sie bei uns in Chumphon das wahre Thailand mit seiner bezaubernden Meereskulisse inmitten tropisch exotischen Naturlandschaften. Zudem spricht der Ehemann meiner Frau sogar auch Deutsch.
Interessiert am Auswandern? Siehe dann nachfolgende Beiträge …
- Checkliste fürs Auswandern nach Thailand
- Auswandern für Rentner nach Thailand
- 10 häufige Probleme beim Auswandern nach Thailand
- Geht Auswandern ohne Rente und Einkommen?
- Checkliste fürs Überwintern
- Günstig in Thailand reisen, wohnen, essen, einkaufen. Geht das?
- Südostasien, was bedeutet dies eigentlich?
- Wo wollen Sie in Thailand leben?
- Warum ist Auswandern ungleich Urlaub machen?
- Thailändische Sprache, kein Buch mit sieben Siegel
- Die Abmeldebescheinigung, wichtig fürs erfolgreiche Auswandern nach Thailand
- Kohle, Zaster, Schotter und wieviel?
- Kosten und Preise in Thailand für Rentner
- Bank, Rente und Steuer im Ausland, nicht unwichtig für Auswandern
- Geldwechseln, aber richtig
- Leben in den Tropen, Leben in Chumphon
- Moskitos in Thailand, was ist der beste Schutz, bzw. wie schützt man sich am besten?
- Tolle Neuigkeiten gegen Dengue Fieber
- Doping für Ihre Gesundheit
- Chumphon, eine magische Gegend und mein Paradies
- Chumphon im Wandel, was kommt als Nächstes?
- Chumphon, Thailand, ein kurioser Tag im Leben eines Baxidas
- Pak Naam Chumphon hat richtig viel zu bieten
- Baan Metawi, dort, wo der Pfeffer wächst
- Back Dich ins Glück
- empfehlen Sie den Blog weiter, ich würde mich sehr darüber freuen
Leben in Thailand – Der Blog ▪▪▪
▪▪▪ der Auswandern und Überwintern einfach macht.
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hi, tolle berichte. freue mich auf die neusten beiträge. lg andi
Hallo Khun Matt,
schöner Beitrag und ja, das mit dem im Alter nachlassenden Kräften und der steigenden Verletzungsgefahr kenne ich auch.
Zum Hitzeschutz habe ich noch ein paar Anmerkungen:
Dämmung im Dach ist sicherlich gut (ich habe keine), was aber in meinen Augen viel wichtiger ist, ist die Ventilation und der Dachüberstand. Ich habe rund ums Haus eine 3,30 Meter Terrasse und das Dach geht dann noch einmal 1,50 Meter über die Terrasse hinaus – da kommt kaum Sonne und Regen an die Hauswand und es kann sich keine Wand und kein (naja, fast kein) Boden so richtig aufheizen. Dicke Wände aus Ytong = Porenbeton sind auch sehr hilfreich, da sie kaum Hitze speichern.
Für die natürliche Ventilation ist es zum einen wichtig, dass von unten genügend Luft zugeführt werden kann und zum anderen, dass die Luft oben dann auch wieder entweichen kann. Wenn die Luft so ständig zirkuliert kann der Dachraum erst gar nicht so extrem aufheizen. Ich habe das unten so gelöst, dass die Deckenverkleidung der Terrasse regelmäßig, zwischen allen „Brettern“ einen genügend großen Schlitz hat, so dass genügend Luft eintreten kann. Oben habe ich dann einfach das Walmdach „geköpft“ und ein zweites Walmdach, in ca. 80-100 cm vertikalem Abstand drauf gesetzt. Diesen Zwischenraum habe ich dann mit Fliegengitter versehen; so kann die heiße Luft oben ungehindert entweichen und der Dachraum wird nur erträglich heiß.
Noch eine Anmerkung:
Eingeschossige Thai-Häuser haben meist keine festen, sondern nur abgehängte Decken; das ist in meinen Augen nicht so sinnvoll, denn so wird es Einbrechern leicht gemacht. Auch ist es bei der Installation und ggf. Wartung der Infrastruktur des Hauses besser, wenn man auf der Decke gehen kann – ich empfehle also, immer eine Betondecke, sie muss ja nicht dick sein, einzubauen.
Servus Stefan, da ich Dein Zuhause auch mal sehen durfte, bin ich von Deiner Lösung gegen Hitze schon begeistert und ein wenig neidisch, da unsere Stromrechnung zwecks Klimaanlagen nicht wirklich gering ist. Wir werden aber in den nächsten Jahren ohnehin in Solaranlagen investieren und da sind dann gleich zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen. Zum einen kommen die Solarpaneele mit einem ca. 10 cm großen Abstand aufs Dach, was eine natürliche Luftzirkulation und somit Kühlung fördert. Zum anderen werden wir eine Insellösung, also mit Batteriespeicher vorantreiben, was dann bei einer nutzbaren Dachfläche von ca. 500 Quadratmetern Strom ohne Ende bedeutet; somit fällt kein zu zahlender Strom mehr an, nur der Verschleiß der Klimaanlagen. Viele Grüße trotz hoher Temperaturen um 13:00 Uhr, aber keine eingeschaltete Klimaanlage.