Leben in Thailand
Grundstücke, erschlossen, bauen, Geldanlage, Thailand

Der Grundstücksmacher vom Golf von Thailand

Aktualisiert am 24. November 2022

Wenn es um Immobilien in Thailand geht, dann liegen bei Ausländern seit Jahrzehnten die Nerven blank. Warum? Heiß diskutiertes Thema im Netz ist dabei das Grundstück in Thailand, um es zu erschließen und ein Haus zu bauen oder nur als Geldanlage. Es geht nämlich (fast, nein, absolut) nicht für Ausländer! Wenn Sie 40 Millionen Baht vorab für 3 Jahre in Thailand investieren, hätten Sie beinahe Ende 2022 bis zu 1.600 m2 Land in Bangkok und Pattaya kaufen können. Sie hätten dafür nur ein LTR Visum und und und benötigt. Aber … siehe Update nachfolgend:

Update November 2022 – Immobilien in Thailand kaufen

Wie es scheint, war der Druck auf die thailändische Regierung zu groß, dieses Gesetz nicht zu verabschieden. Deshalb wurde es zurückgezogen, siehe einen Bericht in der Nation. Bis in 10 Jahren, wenn der nächste Versuch gestartet wird. 555

Für Details zum Thema Grundstücke und Ausländer lesen Sie sich bitte den meistgelesenen Beitrag auf diesem Blog durch: Immobilien in Thailand kaufen, vergessen Sie es! … sowie passend zum Thema auch diese Beiträge:

Grundstücke und Immobilien allgemein

Dennoch finde ich alles um das Thema Immobilien, sowie erschließen von Grundstücken in Thailand faszinierend. Insbesondere die Preise, um ein Haus mit Grundstück in Thailand zu erschließen, bauen oder einfach nur als Geldanlage…. herrlich. Meiner Frau, der Biothailänderin, gehören alle unsere Grundstücke, auch das für unser Zuhause, Baan Metawi, am Golf von Thailand. Für mich ist es ideal. Ich betoniere mich gerne ins Glück und für vernünftige Geldanlagen bin ich auch in Thailand offen. Lesen Sie sich hierzu folgende Beiträge durch:

Matt Abold

Mein Name ist Matt Abold und ich lebe seit 2009 als weißer Ausländer im Baan Metawi, in Chumphon, Thailand. Ich schreibe übers Auswandern und Überwintern und verbinde meine Beiträge oft mit sozial- und wirtschaftspolitischen Themen, die Thailand mit Deutschland und Europa vergleichen, in meiner Rubrik: Zeitgeistkritik.

Geschätzte Lesezeit für diesen Beitrag: 10 Minuten

Allgemeines zu den Themen Haus, Grundstück, Bauen, Geldanlage Thailand

Einfachheitshalber weise ich nicht ständig darauf hin, dass Sie sich als Ausländer kein Grundstück in Thailand kaufen können. Ein Thailänder kann dies und sind Sie mit einem zum Beispiel liiert, aber noch nicht verheiratet, dann kann dieser das Grundstück vor der standesamtlichen Heirat kaufen. Warum davor? Sobald ein Thailänder einen Ausländer standesamtlich heiratet, hat er grundsätzlich kein Recht mehr in Thailand ein Grundstück zu kaufen. Ausnahme: Der Einheimische kann beweisen, dass das Geld für den Kauf einer Immobilie in Thailand aus eigenen finanziellen Mitteln kommt und nicht vom ausländischen Ehepartner!

Haben Sie zusammen Kinder, dann haben diese auch ein Recht auf die thailändische Staatsbürgerschaft, zusätzlich zu Ihrer Nationalität. Da die Kinder wohl nicht mit einem Ausländer verheiratet sind, können diese soviel Grundstücke kaufen, wie sie wollen. Ansonsten ist natürlich die einfachste Möglichkeit ein Grundstück in Thailand für Ausländer zu kaufen, indem Sie als Ausländer die thailändische Staatsbürgerschaft beantragen. Dies ist zugegebenermaßen gar nicht so einfach, dennoch machbar. Für Details zum Kapitel lesen Sie sich bitte nachfolgenden Beiträge gut durch:

Was versteht Deutschland unter erschließen?

„Erschließung“ lässt sich durch das Wort „Zugänglichmachung“ ersetzen. Es bedeutet demnach, dass mit der Erschließung ein Stück Land zugänglich gemacht wird, um auf ihm zu bauen. … Sie ist die Voraussetzung für die Baugenehmigung. Möchte ein Grundstückseigentümer sein Stück Land bebauen, muss es nach dem Baugesetzbuch (BauGB) erschlossen sein.

Biallo

Es wird ferner nach innerer und äußerer Erschließung unterschieden:

Die äußere Erschließung, auch öffentliche Erschließung genannt, reicht bis zur Grundstücksgrenze. Wie bei der inneren Erschließung geht es auch hierbei darum, das Grundstück nutzbar zu machen. Sie umfasst ebenfalls die verkehrsmäßige und technische Erschließung. Ohne entsprechende Übergabepunkte, beispielsweise für Wasser, Abwasser, Strom oder Telekommunikation, können Sie Ihr Grundstück in der Regel nicht für Wohnzwecke nutzen. Je nach Lage muss auch eine Anbindung an das öffentliche Straßennetz hergestellt werden.

Biallo

… und weiter geht es

Voraussetzung für die Erschließung eines Grundstücks ist das Vorhandensein eines Bebauungsplans nach § 125 BauGB. In diesem legt die Kommune fest, welche Nutzungen auf dem Areal erlaubt sind. Im nächsten Schritt stellt der Grundstückeigentümer einen Antrag auf Grundstückserschließung. Jeder einzelne Anschluss wird separat bei der verantwortlichen Behörde oder dem Leitungsnetzbetreiber erfragt. Ist die Beantragung erfolgreich, übernimmt die Gemeinde die öffentliche Erschließung.

Biallo

Ich bekomme jedenfalls Gänsehaut, wenn ich nur an den behördlichen Irrsinn denke, der in Deutschland, absolut aber nicht in Thailand, auf einen zukommt, wenn man auf einem Grundstück ein Haus erschließen und danach bauen möchte. Meine Hausbauaktivitäten in 2002 in Idstein, Taunus waren ein Spießrutenlauf mit völlig wahnsinnigen und sinnbefreiten Behördenauflagen. Der kranke Menschenverstand lässt grüßen. Von allem, was ich seitdem lese und höre, ist es in den Jahrzehnten danach nur noch schlimmer geworden. Siehe auch:

Wie erschließe ich ein Grundstück in Thailand?

Je weiter Sie von einem Stadtkern entfernt leben, desto einfacher wird es. Es gibt zwar in Thailand auch eine Unmenge von Gesetzen und Vorschriften, jedoch sind diese eher eine Art Ratgeber. Nichts ist in Stein gemeißelt und oft wird es flexibel gehandhabt. Manchmal hilft schon ein bisschen Teegeld, um eine positive Entscheidung herbeizuführen, warum auch nicht.

Abgesehen von Städten, können Sie in Thailand auf jedem Grundstück ein Haus bauen, ohne dass es behördlich als Baugrundstück ausgewiesen wurde, oft auch ohne Baugenehmigung bzw. Bebauungsplan und ohne Zwang es erschließen zu lassen.

Natürlich gibt es mangels des behördlichen Overkill ab und an auch Probleme mit zum Beispiel dem Zugang zu einem Grundstück. Auch wartet man manchmal länger auf Strom und Wasseranschluss. Sobald mehrere Personen betroffen sind, sind lokale Behörden recht schnell und flexibel.

Das blinde Grundstück ist als Geldanlage nicht sehr schlau

In Thailand spricht man von einem blinden Grundstück (ที่ดินตาบอด), wenn es ringsum zu anderen Grundstücken liegt und es dabei keine Zufahrtsstraße gibt. Eventuell wurde ein Grundstück mal an die Kinder zu gleichen Teilen aufgeteilt, oder es gab anfangs kein Problem, da man über ein leeres Grundstück fahren konnte. Mit der Zeit wurden diese Grundstücke weiterverkauft oder es kam zum Streit, etc. Heutzutage achten Baubehörden darauf, dass dies nicht mehr vorkommt. Jedoch gibt es noch eine Unmenge von alten blinden Grundstücken in Thailand und die äußerlich zu erschließen, also zugänglich machen, ist kaum möglich.

Wenn Sie in Thailand daher ein Grundstück wollen, sollten Sie vor dem Kauf und insbesondere bevor Sie beginnen, ein Haus zu bauen, solche Fallstricke abklären. Da dies als Ausländer nicht immer einfach ist, investieren Sie doch ein bisschen Kohle in einen Fachanwalt. Ich vermute, dies ist in vielen Fällen eine lukrative Investition.

Der Grundstücksmacher von Chumphon

Jetzt komme ich endlich zum eigentlichen bebilderten Thema des Beitrages. Wir haben auch etliche Grundstücke in Thailand im Moment als Geldanlage, vielleicht bauen wir später dort mal auch ein Haus, schau ma mal. Jedenfalls haben wir diese u.a. von sehr guten Freunden erworben. Die Ehefrau ist Schulfreundin meiner Frau und der Ehemann ist unter anderem der Grundstücksmacher von Chumphon. Ein Spitznamen, den er von mir bekommen hat, weil es aus deutscher Sicht so exotisch einfach ist.

Über die Jahrzehnte hat sich das Paar am Golf von Thailand insgesamt rund 200 Rai (1 Rai = 1.600 m2) Grundstücke gekauft, manche mit einer Immobilie versehen und manche wurden als Geldanlage zum Beispiel an meine Frau weiterverkauft. Letztere Grundstücke liegen brach herum, was in Thailand bedeutet, dass in wenigen Jahren alles wie ein Dschungel zuwächst (mehr dazu im nächsten Kapitel). Nach und nach verkauft der Grundstücksmacher vom Golf von Thailand einzelne Parzellen oder baut in Eigenregie Wohnungen und Hongtails zum Vermieten oder zum Kauf der Immobilien. Da Banken oft Immobilienkredite an Soloselbständige nicht nur in Thailand ablehnen, macht er auch gleich die Finanzierung selbst. Er ersetzt den Mittelsmann, die Bank. Siehe hierzu auch:

Immobilien bzw. Grundstücke als Geldanlage in Thailand

In 2015 haben wir 2 schöne Grundstücke mit insgesamt knapp 4.000 m2 von unseren Freunden gekauft. Inklusive dem üblichen Aufschütten dieser Grundstücke haben wir damals ca. 200 Baht für den Quadratmeter bezahlt. Diese Geldanlage in Thailand hat sich jetzt schon kräftig rentiert, denn würden wir jetzt verkaufen, läge der Preis bei ca. 1.250 Baht.

Zum große Unterschied zum Staatsapparat in Deutschland, verlangt die Verwaltung in Thailand keine horrenden Gelder, wenn sich der Wert der Grundstücke durch das öffentliche Erschließen teils kräftig erhöht hat. Unsere oben genannten Grundstücke sind mittlerweile mit einer betonierten Straße, Strom und Wasser ausgestattet, obwohl erst 2 Häuser auf ca. 15 Grundstücken stehen.

Insbesondere seit ca. 2020, also mit Beginn der Pandemie, steigen die Preise für Grundstücke abseits großer Städte oder Touristenhochburgen in Thailand stärker als zum Beispiel in Bangkok. Thailand ist hierbei kein Einzelfall. Zwar sehr träge und langsam kehrt sich die Stadtflucht in eine Landflucht in Europa, Nordamerika und in vielen anderen Regionen der Welt um. In der Pandemie war es das Homeoffice und natürlich wollen viele Angestellte nicht mehr wie früher in das Innenstadtbüro. Heutzutage funktioniert grundsätzlich vom Büro entfesseltes Arbeiten bei entsprechender Internetabdeckung ohnehin schon von überall. Siehe auch: Büro ade, es lebe entfesseltes Arbeiten, aber?

Was bedeutet tropisch beim Grundstück in Thailand?

Da es keinen Winterschlaf für Pflanzen gibt, ist die Geschwindigkeit des Pflanzenwachstums für europäische Augen unglaublich. Eines unserer oben genannten Grundstücke in Meeresnähe zum Golf von Thailand lag von 2015 bis 2019 brach. Die Folge: sehr viele 10 bis 15 Meter hohe Bäume und unzählige Sträucher. Eine 2 Meter hohe, 5 Meter breite und ca. 40 Meter lange undurchdringliche Dschungelwand trieb auch noch ihr Unwesen darauf. Dieses zu roden war nicht nur ein Vergnügen, sondern schweißtreibend wie nichts anderes in meinem Leben.

Hier mit einer Machete sich einen Durchgang zu schaffen, wäre aussichtslos. Überall wucherte giftiger Efeu und es gibt gerade dort nicht unbedingt wenig ungefährliche Tiere. Thais würden diese Art Arbeit nur aufgrund wirtschaftlicher Zwänge selbst machen. Andernfalls ein paar Myanmaren für ein paar Tage über dem Mindestlohn bezahlen und selbst in der Hängematte versinken. Ich sehe es für mich als sportliche Betätigung, der Rest der Familie wohl eher nicht. Jetzt in 2022 ist es noch mehr zugewachsen als in 2019! Interessante Beiträge zum Leben in den Tropen:

In Chumphon, Thailand ein Grundstück erschließen

Der Grundstücksmacher vom Golf von Thailand nimmt einen Plan zur Hilfe und teilt das Grundstück in viele kleine, der Nachfrage entsprechenden Parzellen. Die Größe richtet sich immer nach dem thailändischen Grundstücksmaß Rai. Dieser entspricht 1.600 m², 4 Ngan ergibt ein Rai, ein Ngan entspricht 100 Wah und 1 Wah entspricht 4 Quadratmeter, alles klar? Siehe hierzu auch: Ein Inch, ein Hun oder doch nur ein Zentimeter.

Anfänglich werden dann mittels schwerem Gerät Feldwege angelegt, die mindestens auf einer Seite an jedem Grundstück vorbeilaufen. Diese werden dann automatisch Eigentum der Kommunen und verhindert zum einen oben beschriebene blinde Grundstücke. Zum anderen werden dort nach und nach, je nach Bauaktivitäten der neuen Eigentümer, von der Verwaltung Wasserrohre, Strommasten, Straßenlichter und auch geteerte bzw. betonierte Straßen angelegt. Zurzeit, September 2022 schaut ein ca. 20 Rai großes Grundstück, welches gerade aufgeteilt wird so aus:

Die Lage ist sehr gut, da nur ca. 500 Meter vom nächsten großen Markt, 7/Eleven und großer Straße entfernt. Auch ist es in der Nähe eines größeren Meerwasserkanals und Luftlinie ca. 2 km vom Meer entfernt. Siehe hierzu auch:

Als Ausländer in Thailand ein Haus bauen

Trotz Inflation ist es in Thailand für thailändische Durchschnittsverdiener viel billiger ein Grundstück zu kaufen und ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu erwerben, als in den D A CH Ländern. Für uns Europäer ist es dann eher eine größere Investition, wie zum Beispiel ein Autokauf. Es ist jedenfalls kein Klumpenvermögen, welches Sie für 30 Jahre und mehr abzahlen müssen.

Das Risiko, dass Sie sich scheiden lassen ist immer vorhanden, egal in welchem Land. Auch wenn das Grundstück de jure Ihrem Ehepartner gehört, haben Sie grundsätzlich Anrecht auf einen finanziellen Ausgleich. Etwaige Verträge im Vorfeld können solche Risiken auch noch minimieren. Zumal eine Scheidung in Deutschland ein viel höheres finanzielles Risiko birgt als eine relativ einfache Trennung in Thailand. Siehe hierzu:

Mein Vorschlag für eine Geldanlage in Thailand

Oben genanntes Grundstück, welches vom Grundstücksmacher vom Golf von Thailand aufgeteilt und vermarktet wird, wäre als Geldanlage und für einen späteren Bau einer Immobilie ideal. Als Ausländer ohne thailändischen Anhang könnte man so ein Teil für 30 Jahre „pachten“ und dies würde so auch offiziell in der Grundstücksurkunde „Chanote“ eingetragen. Bei einem Quadratmeterpreis von zurzeit ca. 580 Baht wäre das Risiko, dass etwas schiefgeht, verkraftbar. Ein ähnliches Grundstück, in ähnlicher Lage, würde zum Beispiel in Phuket mindestens das Zehnfache kosten.

Ich bin selbstverständlich nicht zum Immobilienmakler mutiert, möchte Ihnen aber aufzeigen, dass man relativ günstig ein Grundstück in Thailand zur Geldanlage oder für ein Haus zum selber bauen kaufen kann und das Risiko bleibt beherrschbar. So diametral entgegengesetzt zur aktuelle Immobiliensituation in Deutschland. Dort bleibt die Immobilie für den Eigentümer ein Betonrisiko welches oft ein halbes Leben lang abgezahlt werden muss. Nur für den Staat ist es Betongold.

Weitere passende Beiträge zu unserer Gegend hier:

Leben und wohnen auf Baan Metawi in Chumphon am Golf von Thailand

Wenn Sie sich für einen Langzeitaufenthalt bei uns in Chumphon interessieren, lesen Sie sich das Mietangebot meiner Frau auf Baan Metawi gut durch. Es zeichnet sich im Besonderen dadurch aus, dass es ein sehr nützliches und vielfältiges Servicepaket bietet, welches Ihnen den Schritt zum Überwintern oder Auswandern nach Thailand erheblich erleichtert. Zudem spricht der Ehemann meiner Frau sogar auch Deutsch.

Mehr zum Thema Auswandern? … dann …


Kokosnusspalme und Meer

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… der Auswandern und Überwintern einfach macht.

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